廣州首現全自持租賃住房地塊

廣州首現全自持租賃住房地塊

東方財經網 2017-09-15 22:36:08 來源:

9月11日,廣州一口氣推出6宗地塊,包括廣州開發區2宗宅地和海珠琶洲以及南沙4宗商地。值得關注的是,廣州開發區兩宗宅地均對自持設有一定要求,其中一地塊更是明確要求企業全自持,不得分割銷售。這是繼上海、北京推出全自持性質的租賃用地后,又一城市掛出“全自持”用於租賃住房的用地。

開發區兩宅地要求百分百自持

據悉,要求全自持的地塊為KXC-K1-9地塊,位於廣州開發區開泰大道以北、開達路以西,為二類居住用地,佔地較小僅7030平放米,起拍總價15150萬元,樓麵價7183元/平方米。該地塊用於建設工業企業員工租賃用房,租賃對象須經黃埔區人民審核同意,項目建成后必須整體確權並自持,不得分割銷售,自持年限與土地出讓年限一致。值得注意的是,地塊將採取“限地價+全自持+搖號”的網上掛牌出讓方式。當競買報價達到21967.5萬元(出讓起始價的145%)時,改為搖號確定競得人。此外,競得人註冊地址須在廣州開發區、黃埔區。競買申請人註冊地址不在廣州開發區、黃埔區的,受讓地塊后須在廣州開發區、黃埔區成立新公司開發建設該地塊。

開發區的另一地塊――YH-K2-4地塊總用地面積169572平方米,其中城市道路用地面積3225平方米,綠地用地面積2818平方米,可建設用地面積163529平方米。要求企業自持部分作為租賃住房,須整體確權(只辦理一個不動產權證),不得銷售,持有年限與土地出讓年限一致。競得人註冊地址須在廣州開發區、黃埔區。關於出讓方式,則採取“限地價+競自持+搖號”的網上掛牌出讓方式。當競買報價達到256284.658萬元(出讓起始價的145%)時,競價方式轉為競企業自持商品住房面積的方式確定競得人,競價階梯為該宗地內扣除89350平方米村集體物業后的居住建築面積的5%,競買人報出自持面積比例最高的為競得人;當有兩個或兩個以上競買人報出企業自持商品住房面積為100%后,停止網上競價,改為搖號確定競得人,所有接受100%自持商品住房面積的競買人參加搖號,搖號時間為限時競價后3個工作日內。

不僅廣州開發區掛地,海珠琶洲西區、南沙靈山島尖也掛出4宗商務用地綜合用地。其中,超10億掛牌的海珠區琶洲西區AH040112地塊也要求土地項目建成后,受讓人自持物業不得低於項目計算容積率總建築面積70%,自持物業必須整體確權,不得分割銷售(含預售和現售)。琶洲西區還出讓了兩宗市政連接體地塊,兩宗連接體地塊對於競買人沒有要求,按照價高者得原則確定競得人。而南沙區橫瀝鎮靈山島尖C2-21-02地塊,要求競得人需自持計算容積率總建築面積30%以上的物業,自持部分物業自取得房地產權登記后持有年限不低於5年,期間不得銷售和轉讓,報名時需提交承諾書。

開發商身份轉變,中介或洗牌

土拍新規則對於房企有何影響?有分析認為行業分化將更加明顯。由於自持物業對房企要求較高,資金體量大、流動性強的大型房企才有實力競得自持地,而中小型房企出於自身流動性的限制,往往會被迫退出自持地的競拍。與此同時,也有業內人士認為,如果拍地企業數量減少,土地溢價率將被降低,土地獲取的成本也將大大低於目前的市場平均水平。未來消費者也可以通過租賃的方式解決居住問題。

據悉,目前已經有多家房企在自持地塊上大肆出手。日前,萬科便在佛山拿下一幅自持70年的住宅地塊,而這已經是萬科拿下的第五個自持宅地項目。其他大型房企如金地、龍湖、保利等也紛紛拿下一些住宅或商業自持地塊。而自持下的租賃市場前景也頗受關注,鏈家研究院發布的研究報告显示,2016年中國租賃市場的規模為1.1萬億元,但僅占房屋交易市場規模的7%,而發達國家該比例在30%~50%。鏈家研究院認為,未來5~10年,中國租賃市場將進入快速發展階段,2020年市場體量可達到1.6萬億元。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為,如果自持地塊建成“長租公寓”,為很多剛需消費者又增添了一種更低門檻居住在中心區的途徑,不用都扎堆去買房,市場自然會更加理性。

此外,隨着開發商的身份逐漸從地產商轉變為房東,中介市場的格局也面臨洗牌。鏈家研究院院長楊現領表示:“目前租房市場格局是40%的中介,40%的二房東,10%的業主,10%的自如等長租租賃機構;而未來租房市場格局可能50%是專業機構化管理市場,40%是中介、二房東和業主等常規的租賃市場,還有10%是房屋分享。”他表示,伴隨着更多的資本和玩家進入這一領域,新的賽道規則也正在慢慢建立。

抵押出租成未來主要盈利模式?

開發商自持100%的住宅面積,這意味着傳統以建造住宅和銷售住宅為主營方向的房地產開發商,角色轉向了“房東”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示,事實上,很多房企暫時還沒有看清租賃市場的的盈利模式,並且對拿地以後如何操作,也比較困惑。

據悉,目前廣州租賃回報率僅為2%左右,未來租賃市場又該如何盈利?業內人士認為,開發商可以通過抵押式出租,即把房子押給你,然後你就可以長期住下去。“舉個例子,某小區一套價值1000萬的房子,押150萬,免費出租3年,這期間租客只需每月支付1000元的物業費。3年後開發商再把150萬退給租客。”從開發商的角度來看,“抵押式出租”就是以房子代替融資,把租客抵押的錢的利息當成房租了。有業內人士表示,這還是需要開發商有足夠強大的資金實力和流水。

一位開發商負責人透露,他毛司先後在一線城市拿了3塊不同程度自持性商品房的地塊,希望可以賭一把,“去競爭自持性商品房配建地塊的原因是,自己只要付一部分錢,大部分靠銀行貸款周轉開發,這些自持商品房作為資產抵押給銀行,能把錢周轉出來,依然可以繼續開發。在‘大魚吃小魚’的年代,誰的規模大,誰的速度快,誰就可以生存下來,反之,則有可能被兼并、破產”。

在中原地產分析師盧文曦看來,由於地塊是全部持有,這樣的條件基本把資金實力不夠的中小房企排除在外。而一些習慣做高周轉、高擴張性的房企,也不會去拿類似的土地,資金沉澱會限制他們的發展。但是不可否認的是,目前房企已經多條腿走路來應對市場的變化。根據業績會上披露的資料,萬科圍繞“城市配套服務商”定位而拓展的新業務布局初具雛形。去年,萬科在物業服務領域實現(合併報表範圍內)主營業務收入42.6億元,增長43.4%,併發布睿服務3.0,推出“友鄰計劃”。萬科還在長租公寓、養老業務等方面進行了积極探索,已形成以“泊寓”為統一對外運營品牌的長租公寓布局。萬科董事會主席郁亮在中期業績發布會上表示,萬科的長租公寓如果能夠達到1%~2%的回報率,他就很滿意了。他說:“未來隨着出台相關政策扶持,長租公寓回報率低的情況應該也會改善。如果能夠達到6%~8%水平的話,我們就往這個方向走。”

  (出處:信息時報 2017年09月15日)

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