疫後店面市場需面對的新常態

台北市店面市場在歷經三級疫情衝擊後,過往喧鬧的商圈出現許多空置,求租看板比比皆是,昔日店家搶租榮景顯然短期難再復見,雖然疫情逐漸趨穩後,重新看到一些連鎖零售業積極展店,但觀察近期的展店策略卻出現幾種現象與變化,可能讓店面市場變得與以往不同。

第一個現象:複合式店型開始打破服務界線。

複合式讓零售與量販的界線趨模糊、甚至衍生出跨界服務模式,以1+1>2的便利性來爭搶客群。例如:全家便利商店推出新店型,拉高生鮮、鮮食與冷凍低溫食品販售比例,爭搶雙薪家庭、小家庭與單身族的便利自煮商機。

美聯社則與Tomod’s藥妝店合作推出超市+藥妝的複合式店型,將商品戰線從家庭民生品延伸到保養保健用品。更吸睛的案例則是,7-11超商、路易莎咖啡紛紛看準龐大運動健身商機,推出自有健身品牌,分別打造超商、咖啡店結合健身房的複合式門市,利用原本通路優勢進一步跨界搶食更大市場。

第二個現象:衛星服務店型搶市。

此現象可看到店家選址出現社區化、二線路段化,目的是更貼近消費者,也由於租金成本相對商業區低,店數反而可更廣更多。較明顯的案例就是量販店與超商,量販店為讓消費者更容易購物,採取精簡商品品項開設中型社區店,打破量販及超市的界線;而四大超商展店則已不限商業區大馬路,不斷往住宅區進駐,遍及大街小巷。

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這些衛星服務店型所建立的服務網絡,在疫情下短鏈、冷鏈配送需求急增下,更發揮很大商機效益,形成電商線上購物快速到貨服務的綿密便利發貨網。近期快速展店的蝦皮店到店,也是採類似策略,往居住人口多、租金較低的二線店面去貼近網路消費族群。除連鎖零售業外,甚至汽車產業也有增設衛星服務店型的案例,例如和泰汽車將TOYOTA服務廠走向社區,大量增設中小型社區型保修站,以彌補大型服務廠供不應求的服務量能。

第三個現象:共享分租、外帶店型誕生。

由於疫情嚴重時,餐飲業首當其衝,讓店家承受極大租金壓力,市場上因此衍生共享分租店面的新模式,這就類似共享辦公室的概念,由多家餐飲業者共享分租同一店面廚房空間,共同線上點餐系統、共同廣告行銷等資源,幫店家省下不少成本,也間接產生一種集市效果。此外,疫情時期因餐廳內用受防疫政策管制,消費者也避免內用開始習慣外帶,因此就看到例如12mini連鎖火鍋店腦筋動得快,開始推出小型外帶To-Go店,降低受疫情干擾,且省去內用座位空間後,承租坪數可更小、租金更低。

不論哪一種現象與變化,都會牽動對店面使用空間、租金預算的想法,但目前看來低租金成本的小型店比重增,不過滾動式調整也勢必成為一種新常態。未來面對疫情時好時壞的干擾、網路科技持續改變線上線下消費習性、產業在競爭下不斷推出新的店面服務體驗策略,預期店面市場的業種業態更替可能更頻繁,過去曾出現的名牌奢侈品品牌高價搶進店面的情況,短期或難復見,因此,對於持有店面的房東,可能也必須調整心態,順應連鎖零售業新常態以爭取長期穩定租金為優先策略。

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