房市回暖復蘇基礎牢固性不足

房市回暖復蘇基礎牢固性不足

東方財經網 2015-04-21 11:10:23 來源:安徽在線

  邵挺

  發展研究中心市場經濟研究所副研究員

  總體判斷是,在住房供需結構沒有得到根本改善和不放開投資投機性需求的情況下,3月末以來的部分指標回暖趨勢,不會形成趨勢性的變化,復蘇基礎仍不是很牢固。

  一季度數據出來后,業內普遍認為中國房地產市場出現了回暖趨勢,在長達兩年多的“寒冬季”里融化了一點冰雪。這輪房地產市場周期調整始於2013年下半年,2014年全年的房地產開發投資增幅逐月下降,全年降到10.5%,是1998年房地產市場化改革以來的歷史最低點,遠遠低於2000-2013年間25%的平均增幅。比較一下在我國經濟受全球金融危機衝擊最大的2009年,房地產開發投資同比增幅還達到了16.2%。

  進入2015年,房地產市場下行壓力總體上還在持續,1-2月份的開發投資等主要指標呈現持續下降的趨勢,但在3月份一些主要指標的下滑幅度有所收窄。1-3月份,商品房銷售面積同比下降9.2%,降幅比1-2月份收窄7.1個百分點。商品房銷售額的同比降幅比1-2月份也收窄了6.5個百分點。

  預計第二季度房地產市場回暖態勢還將持續,主要原因是3月底中央出台的一些政策會逐步發揮效應。3月底住建和銀監會聯合下發的“完善個人住房信貸政策”,財政部下發的“調整住房營業稅政策”,加上3月27號國土部和住建部下發的“完善住房用地供應結構的政策”,以及各地大幅提高公積金貸款額度和降低首付比例,都被市場解讀成為穩定住房消費而釋放出來的积極信號。

  長期來看,不管是市場供求狀況還是宏觀思路,都不支撐未來房地產市場還能維持過去十多年間的高速發展態勢。今年一季度銷售面積、銷售額指標的回暖,主要還是靠消化住房存量來實現的,新增投資需求仍然在回落。1-3月份,房地產開發投資增幅在8.5%,比1-2月份回落1.9個百分點。另外,像房屋施工面積、新開工面積、土地購置面積等代表新增需求的指標,同比降幅仍然在擴大。同時,房地產企業的資金狀況也沒有得到改善,1-3月份房地產開發企業到位資金27892億元,同比下降2.9%,比1-2月份回落了4.5個百分點,是2013年以來降幅最大的一個季度。企業新增投資需求不旺盛的一個重要原因是,目前消化現有住房存量的壓力非常大。截止到2015年3月底,商品房待售面積64998萬平方米,除以1-3月份18254萬平方米的銷售面積,去化周期在10個月以上。

  去化周期長,意味着如果需求沒有出現爆髮式的增長,在相當長一段時段儘快消化現有的住房供給能力,仍是房地產企業的最佳選項。從國家房地產宏觀調控思路看,總理在“兩會”記者招待會和最近接受《金融時報》專訪時都表態,要穩定住房消費,調控政策要因地施策,採取差異化調控政策。跟前幾輪住房調控思路完全不同的是,這一次的住房市場調控選擇了“釋放改善性需求”作為穩定住房消費的突破口,各部委採取的所有政策都把靶心對準了“改善性需求”,仍然把抑制投資投機性需求放在“防風險”的首要位置,不能指望住房需求會在短期內大幅提高。

  總體判斷是,在住房供需結構沒有得到根本改善和不放開投資投機性需求的情況下,3月末以來的部分指標回暖趨勢,不會形成趨勢性的變化,復蘇基礎仍不是很牢固。

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