新政效力有待釋放 二季度樓市回暖可期

新政效力有待釋放 二季度樓市回暖可期

東方財經網 2015-04-21 11:10:23 來源:安徽在線

  春季經濟觀察(3)本報記者

  陳婧

  近日,國家統計局公布了2015年一季度房地產開發、銷售數據,多項指標下滑,市場整體呈量價齊跌的趨勢。緊接着,國家統計局在本月18日發布3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,數據显示,與去年同月相比,70個大中城市新建商品住宅?穴不含保障性住房?雪價格全部下降,並沒有明顯好轉的趨勢。

  業內人士認為,在經歷了2013年和2014年每年超過12億平方米的商品房成交量“天花板”之後,市場由於需求透支在今年一季度顯現出後繼乏力的跡象。3月以來,中央出台了一系列樓市新政策,改善型購房人群開始加速入市,二季度市場上行行情可期。

  政策效力開始顯現

  發展研究中心市場經濟研究所綜合研究室副主任邵挺在接受中國經濟時報記者採訪時表示,雖然一季度住宅銷售面積和銷售金額同比增幅有所下降,但是相比1―2月下降幅度有所收窄。這說明一系列利好樓市的政策,使得3月份成交量提高很快,回升態勢已經開始顯現,預計二季度政策效果會慢慢發揮。

  “由於存量太大,未來大概有10個月左右的去化周期,因此,今後一段時間銷售面積可能會上升,但是仍然處於去庫存階段。”邵挺說。

  同時,邵挺表示,需要注意的是,代表企業信心和新增需求的數據還很糟糕。

  數據显示,開發商到位資金10年來首現負增長,2015年1―3月份,房地產開發企業到位資金27892億元,同比下降2.9%。房地產開發投資增速甚至跌破10%。開發商在資金方面的“捉襟見肘”直接導致全國土地市場交易慘淡。數據显示,前3個月,全國土地成交面積和金額雙雙出現了30%左右的驟降,而去年全年這兩個數據分別是-14%和1%。

  “從一季度樓市表現來看,大部分城市樓市仍有”去庫存”壓力,起碼在上半年不可能有明顯好轉。”同策諮詢研究部總監張宏偉對中國經濟時報記者表示。

  張宏偉認為,首先,去年年底房企衝刺年度銷售業績“用力過猛”,進入2015年年初,房企開始調整推盤節奏和計劃,導致年初短期內表現“馬力不足”。

  其次,大多數開發商調整了新一年的推盤計劃,2015年4月底和5月份有可能成為今年第一波成交量的高峰期。

  最後,樓市預期還沒有明確好轉,房企投資擴大再生產也就沒有太大動力加大投資、開工和施工,那麼,2015年一季度房地產投資、開工等數據表現下滑也屬於正常。

  去庫存和調結構成房地產市場主旋律

  4月18日,國家統計局發布的數據显示,3月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有50個,比上月減少16個;持平和上漲的城市分別有8個和12個,分別比上月增加6個和10個;二手住宅價格環比下降的城市有48個,比上月減少13個;持平和上漲的城市分別有10個和12個,分別比上月增加6個和7個。一線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均,分別由上月下降0.1%和持平轉為本月上漲0.2%和0.3%。二、三線城市新建商品住宅價格和二手住宅價格環比綜合平均雖仍然下降,但降幅均比上月收窄。

  值得注意的是,在全國環比房價總體趨穩的同時,城市間卻繼續分化。一二線城市環比上漲的城市數量在增加,平均價格也由跌轉升。

  此外,除廣州(樓盤)新房價格環比出現微降外,一線城市其他價格指數均出現上漲。

  據了解,3月份一線城市樓市成交量暴漲。據鏈家地產數據,3月北京(樓盤)二手房實際成交量環比、同比分別上升194.5%和147.4%,成交量創下近兩年以來新高。

  與一二線城市在政策刺激下樓市加速回暖的情況不同,大部分三四線城市受庫存壓力以及需求水平限制,目前仍在繼續調整。

  那麼,二季度房地產市場會否因為二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“3・30新政”鼓勵改善型需求入市的“救市”政策而有所改變?

  張宏偉表示,一系列政策為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”,但就二季度而言,在第一季度市場成交量還沒有復蘇的背景下,二季度仍然應以跑量為主,尤其是在“3・30新政”落地“縮水”並不徹底的市場背景下,對於上市公司來講,在這個階段儘快跑量,衝刺半年報銷售業績,盡量完成或縮小與半年銷售業績指標的差距。

  邵挺表示,在住房供需結構沒有得到根本改善和不放開投資投機性需求的情況下,3月末以來的部分指標回暖趨勢,不會形成趨勢性的變化,復蘇基礎仍不是很牢固。

  分城施策平衡三大目標

  邵挺強調,整個房地產市場未來幾年最大的難題是如何在三個目標里保持平衡:首先,要穩定房地產消費和投資。由於房地產投資對於保投資來說是極其重要的,而保投資是穩增長的關鍵,因此穩定房地產投資這一目標至關重要。第二,需要加快結構調整以釋放合理需求。第三,防風險,由於目前房地產市場結構性問題嚴重,未來仍然把抑制投資投機性需求放在“防風險”的首要位置。這三個目標對未來調控思路提出了很高的要求。

  此外,邵挺認為,今年房地產政策很重要的一點是強調地區差異性。正如總理在今年兩會記者招待會上表示的,穩定住房需求需要各地因地制宜,分城施策。邵挺表示,雖然金融政策很難做到差異化,但是在土地供應、稅收減免等方面,地方有很大的調節性。在房地產稅尚未開設的情況下,實施差別化的政策,把交易環節的稅收降下來也是今後的一個方向。

  “未來政策的着力點還在促進首套房需求和二套房改善性需求上。”邵挺稱。

  張宏偉建議,從市場供求關係或庫存去化周期角度來看,開發商推盤策略也應分城施策。在一線城市、部分二線城市比如合肥(樓盤)、南京(樓盤)、蘇州(樓盤)、南昌(樓盤)等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應求,已經沒有去庫存的壓力。當前,二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等“3・30新政”救市政策頻發,整體銷售市場在品牌開發企業聯動推盤之下將快速回暖,下半年這些市場將步入量價齊升的狀態,或者會出現買漲不買跌的行情。總體來看,一線城市、部分二線城市由於市場基本面仍然為供不應求,市場中長期仍然看好,並不會因為2015年年初短期內因素導致的市場低迷而改變,此時,對於開發商來講,跑量的同時可以適度調整價格策略,更加重視利潤指標。

  但對於其他二線城市、大部分三四線城市而言,則面臨不一樣的境地。張宏偉認為,總體來講,由於城市大量的土地供應,以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化,市場表現為供大於求,在今年二季度甚至全年時間段仍然要堅持去庫存的市場策略,這些城市的市場基本面短期內還難以轉好。

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