蹣跚的房地產:主要任務依然是“去庫存”

蹣跚的房地產:主要任務依然是“去庫存”

東方財經網 2015-04-15 08:17:42 來源:安徽在線

  本報記者 張曉玲 深圳(樓盤)報道

  雖然3月份的數據還未出台,但從今年前兩月來看,房地產投資增速維持了去年以來的下降態勢,並且隨着新開工負增長和土地購置面積負增長仍將繼續,開發商集體仍在去庫存,無錢、無暇拿地。

  包括華遠地產(600743,股吧)前董事長任志強在內的業內人士、專家學者預計,今年房地產開發投資增速或將降至5%-7%。而這會進一步地拖累GDP的增長。

  蹣跚的房地產

  國家統計局數據显示,2015年1~2月份全國房地產開發投資8786億元,同比增長10.4%,增速比去年回落0.1個百分點。其中,住宅投資5922億元,增長9.1%,回落0.1個百分點。

  自去年1月以來,房地產開發投資增速連續14個月下滑。2013年末房地產投資增速為19.8%,2014全年降至10.5%,跌幅近五成。而到今年2月份,這一數值進一步下跌至10.4%。

  與此同時,開發商土地購置面積仍然是負增長,地方供地不足或房企拿地意願不高。從一季度的一線城市土地成交情況看,總成交建築面積是近三年的最低點,僅為1132萬平米。

  不少開發商人士反映,去年9・30新政和降息降准雖然一定程度上刺激了樓市,但到了今年一季度尤其是春節期間效應已經遞減,感覺房子“賣不動了”。

  銀行業人士指出,一季度,儘管降息之後房貸利率明顯下行,但在利率市場化、股市瘋狂和負債來源愈發不穩定的背景下,銀行配置信貸的意願依然不高,信貸的“量”依然偏緊。

  此外,房地產庫存持續創出新高。截至2015年2月,商品房待售面積6.4億平方米。按2014年商品房銷售面積12.1億平方米計算,在不考慮新竣工面積的情況下,全國商品房存銷比為6個月,而2012年7月降息帶動投資反轉時這個数字僅為3.5個月。

  除了高企的待售庫存,巨大的在建面積存量也是阻礙房地產開工的障礙。截至2015年2月,在建房屋施工面積48.3億平米,待售住房與在建住房需54個月才能賣掉。民生證券宏觀研究院執行院長管清友認為,過去幾年的投資實際上已經透支了相當一部分未來的居住需求。

  持續低迷的房地產開發投資疊加其他因素,導致一季度GDP下行。管清友預計,一季度經濟增速大概率低於預期。經濟下行壓力加大主要是因為傳統增長引擎如房地產繼續失速,而新增長點又青黃不接。

  3月30日開始,中央各部委密集推出一系列政策“組合拳”提振樓市,包括央行等三部委降低購房貸款門檻,財政部出台二手房交易稅收優惠,國土資源部調整土地供應機制等。

  中國發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌認為,這些政策對地產銷售增長將起到一定积極作用,並將適當改善投資預期,促進房地產市場軟着陸。

  政策可能進一步放鬆

  任志強指出,3・30新政出台後,已經看到有房價在上漲,尤其是二手房。但二手房交易是個人行為,對於GDP沒有影響。只有一手房快速消化才能增加房地產投資,拉動GDP的增長。

  “當然,不希望房價快速增長,否則首套房首付比例為什麼是30%,二套房首付是40%,而沒有降至20%或10%,現在最主要的任務仍然是去庫存。”任志強說。

  因此,3・30新政並不足以讓房地產投資增速重回高位。余斌預計,2015年房地產投資同比增速將下降到7%左右,降幅比去年收窄。

  管清友也認為,在樓市的天量庫存未消化前,地產投資回暖概率不大。任志強預計,今年房地產開發投資增速回落至5%-7%。

  從房企的角度來看,CRIC研究中心房玲指出,2015年1季度土地市場較為冷清,企業拿地謹慎,其中重點房企拿地力度整體下滑且企業間分化明顯。

  據CRIC數據統計,1季度20家重點房企拿地總投入897億元,同比下降44%。其中17家房企均有不同程度的下滑,尤其是世茂和綠城,1季度均沒有拿地動作;此外,20家重點房企中,超過半數拿地銷售比低於平均水平。

  企業拿地投入的收緊一方面是因為1季度房企銷售情況普遍不佳,在“現金為王”的壓力下,房企拿地积極性不高。另一方面經過過去兩年的存貨積壓,多數房企將去庫存作為2015年的首要目標,拿地節奏均放緩。

  萬科董事會秘書譚華傑表示,雖然萬科手握重金,凈負債率降至十年來低位,但仍會傾向於考慮在存量市場拿地,因為土地招拍掛價格太高了,尤其是一線城市。

  此外,21世紀經濟報道記者綜合3月份以來萬科、保利、中海外、碧桂園等房企的2015年新開工和竣工計劃,發現絕大部分房企今年新開工都是持平或小幅下滑,各家房企均把消化存貨放在重要位置,也針對各自的存貨制定了分類處理措施。

  不過,房玲預計,隨着首套房貸最低兩成、二套房首付降至四成等利好政策的落地,預計5、6月份市場銷售情況將有明顯好轉,而隨着銷售情況的回暖,房企拿地积極性有望回升,但對此繼續保持謹慎態度。

  四月土地市場已開始有回暖的苗頭,北京(樓盤)、石家莊(樓盤)等城市開始掛牌出讓土地。“四月份一二線土地市場將可能出現集中土地出讓。一線城市可能出現更多激烈爭奪的現象。”張大偉說。與此同時,城市劇烈分化,三四線城市將更難出讓土地。

  管清友分析,總體來看,一季度經濟環比增速可能至多與去年持平(1.6%),對應的GDP增速在7%左右。

  在此背景下,他預計地產政策有望進一步放鬆。不穩地產不足以穩經濟,尤其是在當前地產市場多重承壓的情況下,中央應該會繼續通過政策調整托底地產市場。預計下一步的措施可能包括調整個人所得稅徵收標準、繼續調整公積金貸款額度、加快籌建國家住房銀行。

  張大偉認為,後續二線城市地方將因為減少的土地出讓金,而推出多項刺激房地產政策。

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

【其他文章推薦】

※門外漢也要知道的超耐磨木地板祕辛?

※中古屋大改造,分享台中室內設計隔間重新規劃,擴大實用空間!

※浴室設計小心機,利用馬賽克磁磚,放大你的浴室空間

※打造北歐風,連設計師也極力讚許的古典家具推薦工廠

實木地板、海島型地板、耐磨地板怎麼挑? 木地板三倍價差的秘密!!

沙發換皮省更多,延長老沙發壽命!

Author: admin