買房 了解開發商的“出身”很重要

“XX開發商怎麼樣?”有人打聽。

“你是要去那工作?還是要買它的股票?還是買它的房子?”我反問。

以一個負責任的朋友的身份,我必須告訴你,“有的開發商重視買房人的感受,有的更在乎股民的評價,還有的公司只需要向老闆一人負責。”

1、“社會責任”是央企開發商最介意的企業形象

憑着做房地產媒體25年來對這個行業的觀察,我對“知名”房企的評價有自己的認識角度。

如果你是選擇去房企工作,需要先問自己:是要一個穩定的工作環境慢慢成長,還是賺一時高薪后短時間“轉會”?這是兩類完全不同的公司。

如果你是買房地產股票,做得最“出色”的那隻,是堅持把房子做到“60”分水平,多年擦着及格線,樓盤只用最基礎的材料,不給項目提供太多附加值,最重視的是企業利潤。這樣的房企做的樓盤不會太差,也一定好不到哪去。

如果是買房,你就需要選那些“重視買房人感受”,不惜成本,寧可放棄部分利潤也要“滿足買房人意願”的開發商。眼下這樣的房企大多是“中”字頭的央企,是最重視“企業羽毛”的。

“社會責任”是大家對這類企業的最多評價,不論你是否還有更多的理解,對於買房人來說,現在央企開發的房是一堵質量保障“防火牆”。

2、低利潤的限競房 考驗房企“責任心”

對於這兩年大量入市的“限房價、競地價”的“限競房”,開發商的利潤空間被壓縮到很低水平。有業內人士測算,在限競房項目周轉順利的情況下,3%-5%是大部分限競房能拿到的最終利潤。然而在當前的市場狀況下,幾乎所有限競房項目的銷售周期都被不同程度拉長,據說九成以上限競房項目面臨“虧損”。

從買房人角度也不得不警覺,在買到房價優於周邊項目15%左右的房子時,到手的房子質量有沒有縮水?看不見的房子隱蔽工程部分,是否用的真材實料?我們期待買到價低質優的東西,但常識也總在提醒着每個“佔到便宜”的買房人:真能遇到“雷鋒”開發商嗎?

慶幸的是,限競房的開發商多是有一定市場基礎和社會責任的品牌房企。對於開發商來說,保證成本與保障買房人利益成了“必備功課”。除了政府要求的規劃設計公示之外,一些限競房項目還會專門針對房屋規劃、用料、建築施工等問題給出一份補充協議,提前明確責任,以防日後出現房鬧和維權。

在所有的項目細節都告知了入手限競房的人之後,到了項目即將完工時,如果再提出“增配”的要求,以此“維權”,從法律角度肯定是找不到贏面,但如果以同理心為買房人考慮的開發商,這個時候如果能祭出“無理由退房”,才是真正的與人為善。

但現在的問題是,那些五環內、甚至四環內的限競房項目,在北京樓市進入“六環時代”的今天,退了房再無相同價格買回的機會。在一些限競房買房人要求“增配”的群里,另外一些沒有搶到的人也是格外活躍:“退了吧,我收。”

悄悄告訴買了好位置限競房的人,品牌開發商,尤其是“中”字頭的央企開發商,會把足夠的限競房資金用在最能保證房子品質上,儘管他們不會把石材貼在樓盤大堂,沒有富麗堂皇的樓內空間,但他們不敢偷工減料,所有的規範他們一個都不會少,拋開所有的溢美之詞,他們是真的輸不起。

3、做足限競房價值 是房企形象的“加分題”

回看北京第一批限競房,從2018年5月開始亮相,一度引發火爆的搶房勢頭。最早亮相的南五環外的瀛海府,開盤當天194套房源全部售罄。隨後不久,遠在周口店,到天安門直線距離超過45公里的萬科七橡樹開盤,因為價格足夠便宜,僅用了一小時就被搶光。

隨後幾個月,十多個限競房項目集中入市,局面一下變了。因為“70/90”限制,房企打造的戶型清一色都是實用小三居。

在區域上,真正有優勢的限競房樓盤不多,大多數還是地處五環外的位置。當然,也有特例,南二環邊上就有一個永定府項目,只不過政府給這個樓盤設置的限價高達8.9萬元/平方米;南四環內有個洺悅苑項目,6.19萬元/平方米,因為價格大大低於周邊項目,很大比例的房子被業內人士買走,也是2018年熱銷的“網紅盤”

限競房自打入市以來,就被冠以“用來住的”。因為政策有取得房產證后五年內不許交易的規定,一個新房項目從開盤交首付,到能在市場上流通交易,可能要經歷八年左右的時間。

買限競房的多是剛需買房人,是對價格、品質最敏感的群體。而做足限競房價值,是房企獲得眾多剛需買房人口碑的“加分題”。因此我說,買房,了解開發商的“出身”很重要,尤其是現在各類房企現金流普遍吃緊的特殊階段。樓市退潮時,你能看到誰在“裸泳”。

4、不論是否限競房,交房季都是對開發商的“大考”

一些限競房買家擔心他們這一批購房者真的買到了“史上質量最差的房子”,看着社交媒體上流傳的各種視頻,擔心自己早晚有一天也會被卷進去。

其實同樣擔心自己買的房子有質量問題的,現在我們看到的“維權”人都是出自普通商品房。還沒到交房期的限競房,還不具備開始“維權”的成品。

如果真到了限競房的收房季,我們可以對開發商進行一次“大考”,以政府的規範要求和開發商的承諾為“標準答案”,那時,是讓開發商通過“大考”買房人收房,還是索賠增配抑或是退房,答案揭曉的時候也是買房人為這些品牌開發商打出的企業評分。

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