北京樓市新政 西城法院法官解答三大法律問題

北京樓市新政 西城法院法官解答三大法律問題

東方財經網 2017-03-31 17:16:31 來源:北京日報

3月17日,本市再次出台樓市調控政策。該政策因“認房又認貸、暫停發放貸款期限25年以上個人住房貸款和提高二套房首付比例”,被冠以北京“史上最嚴”樓市調控政策。受新政影響,二手房市場中,將有一批購房合同面臨解約或者違約。對此,西城法院法官近日總結出可能出現的三大問題,並一一予以解答。

因新政解除合同,首付款、定金能否退還?

法官表示,在當事人約定以按揭貸款方式支付部分房款的情況下,貸款首付提高、停止辦理25年以上貸款等情況,並不必然導致購房人無履約能力或導致繼續履行對一方當事人顯失公平,因此不宜簡單認定為不可抗力或情勢變更。

針對“樓市新政”,一般可認定:房屋新政的實施對購房人的履約能力產生重大影響,合同繼續履行一般會產生一定困難,對購房人因新政不能按預期辦理按揭貸款而請求解除合同的,一般可予支持,並由賣房人退還定金和已付購房款。但是,賣房人能夠證明購房人有充分履約能力的,購房人依據房屋新政主張解除合同則不能成立,購房人應當繼續履行合同,否則構成違約並應依法承擔違約責任。

法官還提醒,在“3・17新政”出台後,房屋買賣合同當事人一旦決定解除合同,應及時準確地通知另一方當事人和中介,有效溝通,減輕對方損失。一方申請解除合同后,另一方要求補償其合理損失的,經審理,合同解除確實導致當事人利益失衡的,可綜合案件本身情況,具體分析,酌情予以支持。

“改善型”買賣“連環毀約”怎麼辦?

許多人購房是為了改善居住條件的“以小換大”。新政條件下,購房人可能因無力承擔提高的首付等原因,停止購房和出售自己原有的住房。這就意味着,買家或賣家都會出現違約的情況。這種進退兩難的局面如何破解?

法官介紹,我國合同法規定:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

根據該法條規定,除當事人約定解除及其他原因(不可抗力、樓市新政等)致使房屋買賣合同確實無法繼續履行等情形外,房屋買賣合同一方當事人不履行合同義務的,另一方可要求對方繼續履行或者賠償損失。

在當前樓市,類似的“以房換房”情況不少,這就導致房屋買賣會出現一環套一環的情形,也就是俗稱的“連環套”。一旦其中一環無法按約履行,就可能導致多起房屋買賣糾紛連環發生。

法官分析,合同具有相對性,我國合同法規定,當事人一方因第三人的原因造成違約的,應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛,依照法律規定或者按照約定解決。“在司法實踐中,不可能因一方違約,而造成多米諾骨牌現象,任其不斷違約下去。”

規避新政風險高不可取

每次新政出台,網上總有一些“破解秘籍”,例如簽訂陰陽合同等辦法。這些“招數”存在哪些風險?

法官介紹,在審判實踐中,會遇到一些購買力不足的買家,為達購房目的,設“陰陽合同”或虛增合同房屋成交價,遞交給貸款銀行以求獲得更多的審批貸款,而一旦遇到房價上漲或其他原因,賣房人則會投訴到銀行、住建委或銀監局等部門,要求撤銷銀行已經做出的貸款承諾,以達到毀約的目的,這將使買房人得不償失。

同時,法官提醒,千萬別抱着規避限貸政策的僥倖心理購房,相關部門的從嚴監管,也是一把隨時會亮出的風險“利劍”。

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