樓市調控高壓 開發商年度業績難言樂觀

東方財經網 2017-04-07 15:56:28 來源：北京商報

近日頻出的各地“最嚴”新政無疑將給年初大幅調高年度目標的房企業績帶來不確定因素。但據剛出爐的2017年一季度開發商業績排名來看，規模房企繼續擴張，門檻提升明顯。其中，TOP 30房企門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%。業內人士分析，調控背景下，布局區域狹窄、產品單一的中小房企生存會愈加艱難，規模房企和品牌房企抵禦市場風險的能力雖然更強，但總體而言開發商年初調高的目標已難言樂觀。

規模房企優勢明顯

據克而瑞研究中心發布的《2017年一季度中國房地產企業銷售TOP 100》排行榜显示，2017年一季度規模房企繼續擴張，門檻提升明顯。TOP 50-TOP 100之間的房企維持去年水平，從門檻金額來看，TOP 30門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%，而TOP 50-TOP 100的門檻維持去年水平。

從面積門檻來看，前50強房企面積入榜門檻也有所提升，從2016年一季度的40萬平方米提高至48.7萬平方米，同比上升21.8%。升幅最大的是排名前十的房企門檻，由2016年一季度的123萬平方米升至232萬平方米，同比上升88.4%。

對此，相關人士分析，2017年一季度多個城市密集出台新一輪緊縮調控政策，調控政策熱點城市由一二線城市轉變為環一線周邊三四線城市。但從數據來看，一季度規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯，房企規模門檻和行業集中度升高的趨勢已經非常明顯。但不可否認，各地樓市調控風暴在3月才開始掀起，這對房企前3個月銷售業績的影響非常有限。目前來看，通過一季度業績預測房企全年的銷售走勢還為時過早。

但就一季度而言，行業集中度則有顯著提高。其中 ，3家龍頭房企的銷售規模均已超過千億元，優勢愈發明顯。同時，龍湖、金地、魯能等有實力衝擊前十的房企2017年一季度的表現也非常亮眼。在當前政策環境下，規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯，布局區域狹窄、產品單一的中小房企生存會愈加艱難。而布局均衡的大型龍頭企業則在抵禦市場風險方面有顯著優勢。

榜首頻繁更迭

作為行業永恆話題，榜首之爭已然如火如荼。

從榜首來看，2017年一季度，龍頭房企萬科、碧桂園、恆大的業績都已超千億元，房企的銷售業績總和較去年一季度同比增長了120.2%。其中，萬科3月銷售金額達630億元，一季度實現銷售總額1496億元，反超碧桂園重新佔據榜首位置。

業內人士分析，萬科項目布局比較均衡，住宅產品也定位主流客戶的自住需求，因此受個別城市限購的影響較小。萬科對上海區域和廣深區域的戰略布局，杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等熱點城市的銷售額也佔到了一季度銷售業績較大的比重。另外，本月萬科北京區域銷售火爆，單月超100億元。但有機構透露，萬科業績大漲的背後也伴隨着國內公司負債率的上升。據相關人士透露，萬科負債率當前首次達到80％的歷史高點。

曾在前兩個月排名首位的碧桂園，2017年一季度實現銷售額1452億元，完成了全年4000億元業績目標的36%。碧桂園一季度業績依舊得益於三四線城市的銷售火爆。另外，值得注意的是，截至2016年12月，碧桂園在國內總土地儲備1.66億平方米，已簽約或已摘牌項目722個，同比大幅增加90.5%。據了解，2017年預計可售總貨值6163億元。

三強之一的恆大則以1097億元的銷售額實現全年4500億元銷售目標的24.4%，雖然業績略低於碧桂園和萬科，但隨着二季度新推盤項目的大幅增加，恆大未來的銷售業績會有一個爆髮式的增長。

業績壓力陡增

實際上，政策調控的“陰雲”持續貫穿2017年將是大概率事件，房企無論如何都難言樂觀。

3月，全國地方調控頻率之高在以往而言均實屬罕見。據不完全統計 ，有41個省市出台了67次調控，其中涉及到限購、限貸的重要核心型調控就有33次。隨着調控砝碼不斷增多和加重，調控的成效也不斷從量變向質變轉化。

分析显示，3月，國內一線城市共有8次調控收緊，北京調控力度空前，“史上最嚴”的“認房又認貸”等核心措施，導致限貸升級、資格認定等購買條件大幅升級；廣州同樣執行“認房又認貸”，非戶籍購房的社保門檻提高至五年。

“一線城市限購由來已久，企業內部也多少有些預案。”一位業內人士表示，本輪限購範圍之廣對房企年內業績完成帶來的負面影響可能更大。統計显示，除了一線城市外，3月至少有16個二線城市也出台了相關調控政策。甚至還包括青島、長沙、石家莊等以往未限購城市。

特別值得注意的是，本輪調控中，三四線城市調控看點十足。3月，三四線城市總共有23次調控升級。上述人士進一步分析 ，眾多房企在一線城市周邊的三四線城市部署重兵。包括北京周邊廊坊、涿州、滄州、淶水、崇禮等地的限購；上海周邊的嘉興、嘉善限購限貸升級；深圳廣州附近的佛山、東莞限購升級以及中山限購重啟。眾多規避一線城市地價高企、渴望承接一線城市溢出需求的開發商們心疼是一定的，它們企圖圍獵一線城市周邊中小城市的戰略正受到空前的衝擊。

事實上，與年初普遍調高年度銷售目標相比，當前多數開發商已經難以展露樂觀情緒。不久前融創中國董事長孫宏斌就公開表示，對房地產市場非常悲觀，融創去年10月後沒有再拿地。

易居中國CEO丁祖昱認為，目前政策都是奔着需求端去，市場之前主要施應太少，但如今的政策是要讓“買不到”變成“買不了”，一是“沒有資格買”、二是“沒有能力買”、三是”沒有機會炒”。因此，千萬不要認為一季度“政策向左、市場向右”的局面會持續下去，政策疊加效應到一定階段之後，量變必然會產生質變，也許市場劇變就在一夜之間。

業內人士預計，緊縮的調控政策將貫穿全年，很可能還會有更多二線城市和環一二線核心城市的三四線城市將升級限購。開發商應適時加大供應、把握推盤節奏，加快去化速度，應對變局做好充分準備。

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